Земельная собственность в России

Земельный вопрос является одной из самых острых и злободневных проблем в Российской Федерации. Как показывает история: ни частная (или личная) собственность на землю, существовавшая до 1861 г., ни многоукладность земельных отношений после 1861 г., ни попытки Столыпина в начале 20-го века с помощью жестких мер выйти из многоукладности, ни государственная собственность на землю после 1918 г. - ни к чему хорошему в России не привели.

Полторакин А.

Земельнaя собственность в России.

Дело в том, что земля в России в равной степени является фактором хозяйственной, экономической деятельности и одновременно фактором национальной, общественной безопасности. Оба эти фактора в земельных отношениях России неразрывно связаны друг с другом. В связи с этим попытки однобокого предвзятого подхода к проблеме землепользования всегда приводили в России и приводят с одной стороны к провалам в хозяйственной деятельности, с другой - загоняют государственные и общественные отношения в тупик, что мы и видим во все периоды жизни страны. Национальная безопасность - это государственная, продовольственная, общественная, политическая, гео-этническая, гео-климатическая безопасность, в сумме выражаемые через национальные представления и опыт.

Полноценная и рентабельная хозяйственная деятельность в России возможна, только в том случае, если земельные отношения в стране будут являться фактором поддержания стабильности и согласия внутри страны, как в нормальные, так и в кризисные периоды ее жизни. Что очень важно, так как кризисные периоды - и это особенность России - по гео-политическим и гео-климатическим причинам приблизительно равны по длительности нормальным периодам жизни. Вследствие всего этого земельная собственность в России должна носить симбиозный, двойственный характер.

Ответственное решение земельного вопроса в России заключается в том, что небольшие земельные участки, пригодные для слабомеханизированной или ручной обработки силами одной среднестатистической российской семьи, должны находиться в личном или, как называют еще в России, частном владении, - не земля, а именно участки. Вся остальная земля, пригодная для сельскохозяйственного производства, а также земля, находящаяся в ведении муниципалитетов городов и поселков, должна находиться в ответственной двойной собственности. То есть такой собственности, права на которую поделены поровну между двумя независимыми владельцами, которые будут являться равноправными собственниками их общего земельного участка. Если всю собственность такого земельного участка взять за 100%, то каждому из них будет принадлежать 50%, то есть контрольный пакет. Одним из совладельцев такой собственности должно выступать государство в лице региональных отделений федерального земельного банка, правления которых должны быть подотчетны местной представительной власти. В качестве другого собственника - любое физическое или юридическое лицо. В ответственной собствености могут находиться земли, на которых располагаются промышленные предприятия, лесные массивы, разработки полезных ископаемых, водоемы и т.д.

Между совладельцами заключается договор по пользованию совместной земельной собственностью. Смысл договора в том, что совместная земельная собственность передается одному из совладельцев на определенных условиях. Таким образом, один из совладельцев становится собственником-пользователем всей "ответственной земельной собственности". Договор должен заключаться с момента образования "ответственной собственности" и носить бессрочный характер, так как права на собственность за совместными владельцами должны закрепляться на постоянной основе.

Условия договора:

1. Совместно обоими собственниками решаются вопросы купли-продажи земельной собственности, а также вопросы дарения. В вопросах продажи главное, чтобы продажная цена не была ниже нижней границы средних типовых кадастровых цен по регионам. Обесценивание земли. - это обесценивание жизни в стране.

2. Совместно решаются вопросы необратимого перепрофилирования земельной собственности, а также вопросы расчленения на независимые участки.

3. Совместно решаются вопросы ценообразования и ведения хозяйственной деятельности на ответственной земельной собственности при введении в стране или регионах, в которых находится ответственная земельная собственность, чрезвычайного положения.

4. Между совладельцами ответственной земельной собственности заключается соглашение "О взаимных компенсациях". По этому соглашению собственник-пользователь обязуется выплачивать своему совладельцу фиксированную плату за его долю прав в их совместной собственности.

5. Во всех остальных случаях собственник-пользователь совершенно самостоятелен и является юридически и фактически единственным хозяином, находящихся у него в ответственной собственности земельных угодий.

Условия договора и соглашения "О взаимных компенсациях" могут меняться совладельцами ответственной собственности только совместно, гарантией этому будут служить их постоянные равные права на совместную земельную собственность. После заключения соглашения "О взаимных компенсациях" собственник-пользователь получает наименование "ответственного собственника" земельной собственности и становится субъектом хозяйственной деятельности в стране. Расторгнуть соглашение "О взаимных компенсациях" можно будет только по суду. Если в качестве "ответственного собственника" выступает государство, то оно выплачивает своему совладельцу - физическому или юридическому лицу фиксированную плату за распоряжение его долей в их совместной собственности. Фиксированная плата должна назначаться в соответствие с общегосударственным земельным кадастром.

В случае улучшения ответственным собственником качества земли, фиксированная плата не должна увеличиваться. В случае ухудшения качества земли ответственный собственник должен будет компенсировать совладельцу понижение стоимости их совместной собственности.

Ответственная собственность на землю должна неограниченно передаваться по наследству, но только без ее расчленения. Ответственный собственник должен иметь возможность закладывать землю в банк, у которого будет лицензия на проведение операций с земельной собственностью. При первичной продаже ответственной земельной собственности доход должен делиться поровну между совладельцами, за вычетом приращенной инфраструктуры земельного участка, которая целиком отходит ответственному собственнику. При последующих продажах совладелец ответственного собственника должен получать сумму равную региональному налогу с продаж земельной собственности.

Основную массу ответственных собственников должны составлять физические или юридические лица. Выплачивая государству фиксированную плату за использование его доли прав в совместной собственности, ответственные собственники должны быть освобождены от уплаты всех налогов, в том числе налога на прибыль, если речь будет идти исключительно о производстве сельскохозяйственной продукции. Единственно, что они должны будут оплачивать в виде налога - это обеспечение контроля за качеством произведенной продукции и состояния земельных угодий.

Законодательным порядком должно быть установлено, что чрезвычайное положение не должно вводиться в стране и регионах на срок более чем два года. Если ответственные земельные собственники потерпят убытки в результате введения чрезвычайного положения в стране или отдельных регионах, они должны получать полную компенсацию не позднее, чем через два года после отмены чрезвычайного положения. Все это должно быть закреплено в виде соответствующих законодательных актов.

В качестве конституционных законов законодательных актов и обязательных общих пунктов в заключаемых совместных договорах должны быть оформлены другие государственные обязательства:

--- Охранять и защищать ответственную собственность. Нанесение ущерба ответственному собственнику должно рассматриваться, как нанесение ущерба государству. Потребности ответственных собственников в юридических услугах должны покрываться за государственный счет.

--- Государство обеспечивает льготное медицинское страхование, пенсии по старости и потери трудоспособности ответственным собственникам и нанимаемым ими работникам.

--- Государство предоставляет ответственным земельным собственникам возможность получения целевых государственных кредитов под минимальный процент, а также материальную первичную помощь при налаживании хозяйств.

--- Государство, получая фиксированную плату за свою долю прав в земельной собственности, обеспечивает для ответственных собственников - производителей сельхозпродукции фиксированные цены на энергоресурсы, удобрения, сельхозтехнику. Государство гарантирует также защиту ответственных земельных собственников от неблагоприятных колебаний цен на внутреннем рынке и от риска на международном.

Ответственная собственность позволит сформировать единое пространство земельной собственности в России - многоукладность ни к чему хорошему в стране не приводила и привести не может. Россия - страна с непрерывными геополитическими и геоклиматическими неустойчивостями, - территория, где нормальные и кризисные периоды развития равны по длительности и силе. Россия - страна, где земля одновременно фактор хозяйственной деятельности и фактор общественно-государственной устойчивости и стабильности, где земельные отношения традиционно определяли не только уровень сельского хозяйства, но и основы построения всей экономики, а также социальный и этический уклад жизни. В условиях России установление равных прав на земельную собственность есть единственно возможное и оправданное решение. Ответственная собственность будет понятна и приемлема для большинства населения и в первую очередь для крестьянства. Подобная собственность позволит уравновесить центробежные силы в обществе, сплотить страну.

Самое главное, ответственная собственность позволит значительно повысить эффективность хозяйственной деятельности на земле, не даст возможности бросать землю, непродуктивно использовать ее потенциал, снижать плодородие. Ответственная собственность позволит в кратчайшие сроки создать на земле передового хозяина-труженника. Ответственная собственность позволит сформировать средние цены на земли сельскохозяйственного и промышленного назначения, что очень важно для эфффективной экономической деятельности в стране. Она защитит сельское хозяйство от неблагоприятных климатических условий, непредсказуемых в условиях Евро-Азии, от экономических и политических кризисов. Другого пути создать стабильное, развитое сельскохозяйственное производство в России просто не существует.

Полторакин Александр Михайлович

Оригинал статьи